Jaime Paino, presidente de la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Cantabria (AVUTCAN), hace balance ante Galerna Press de un verano que, según asegura, ha sido positivo para el sector. Paino dirige Cantabria Host y Cantabria Collection, dedicadas a la gestión de estancias cortas, y Saboya Pro, centrada en el alquiler de temporada de mayor duración.

El presidente de AVUTCAN sostiene que la vivienda de uso turístico se ha convertido en una de las modalidades de alojamiento más demandadas por los viajeros, por delante de hoteles y campings. Sin embargo, asegura que este buen comportamiento de la demanda convive con una importante reducción de la oferta: según sus cifras, Cantabria habría perdido alrededor de 23.000 plazas turísticas en el último año, casi tres de cada cuatro de las existentes antes de la entrada en vigor del nuevo decreto regional.

El origen de esta caída, según Paino, está en el nuevo requisito introducido por la Consejería de Turismo: un certificado de compatibilidad de uso turístico que debe ser expedido por cada ayuntamiento. El presidente de AVUTCAN considera que este requisito resulta muy difícil de obtener en la mayoría de los casos porque, según explica, solo 36 de los 102 municipios de Cantabria cuentan con un Plan General de Ordenación Urbana y únicamente dos de ellos mencionan expresamente la actividad turística. Por este motivo, la asociación ha llevado el decreto al Tribunal Supremo después de perder el primer recurso ante el Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.

El recurso al Supremo: “Han cambiado las reglas de juego a mitad de partido”

Paino centra el recurso presentado ante el Tribunal Supremo en un argumento: la retroactividad. Según explica, el nuevo certificado se exige a viviendas que llevaban años operando legalmente mediante una declaración responsable, el mismo mecanismo administrativo que utilizan otros negocios para iniciar su actividad.

El presidente de AVUTCAN considera que el problema está en que se hayan modificado las condiciones para viviendas que ya estaban funcionando. “Puede que esta licencia que llevas 20 años ejerciendo no valga de nada si una administración de turno decide cambiar las reglas de juego”, advierte.

Paino considera que el debate trasciende además al sector turístico porque, a su juicio, podría sentar un precedente para cualquier actividad que se haya puesto en marcha mediante una declaración responsable. Cita como ejemplo otros negocios minoristas de menos de 750 metros cuadrados y defiende que el principio debería ser el mismo.

“Somos la perfecta cortina de humo”

Frente a la imagen de un sector desregulado, Paino defiende que las viviendas de uso turístico también han planteado propuestas para combatir la actividad ilegal. Asegura que AVUTCAN fue la única asociación que presentó alegaciones concretas durante la tramitación del decreto, entre ellas la creación de un buzón y un teléfono para comunicar incidencias y el cruce de datos con la Agencia Tributaria sobre los ingresos declarados a través de plataformas como Booking o Airbnb. Según sostiene, estas medidas no se han aplicado.

El presidente de AVUTCAN cuestiona también las cifras oficiales de sanciones. Recuerda que el consejero de Turismo habló de 50 sanciones durante este año frente a 20 el anterior y considera que son cifras anecdóticas en relación con el volumen de viviendas que, según denuncia, operarían de forma ilegal. “Que te toque una sanción en Cantabria ahora mismo es algo anecdótico”, afirma.

Paino valora, no obstante, positivamente el anuncio de diez nuevos inspectores turísticos para enero de 2027, frente a los dos que, según asegura, existen actualmente para toda Cantabria.

La asociación también rechaza que las viviendas turísticas puedan explicar por sí solas la subida de los precios de la vivienda. Paino calcula que, después de la entrada en vigor del nuevo decreto, las viviendas turísticas legales representan aproximadamente el 0,6% del parque residencial de Cantabria, frente al 1,5% anterior.

Frente a esa cifra, contrapone la de las viviendas vacías. Según sus cálculos, Cantabria tendría unas 50.000 viviendas vacías, alrededor del 13% del parque residencial. “Aquí nadie lo menciona”, denuncia. A su juicio, el problema fundamental se encuentra en la falta de construcción sostenida durante casi dos décadas frente a una demanda creciente.

Paino considera que su sector se ha convertido en un elemento sobre el que se concentra el debate para evitar abordar otras cuestiones. “Somos una perfecta cortina de humo porque hay veinte años de ineficacia política”, sostiene. Según su interpretación, las administraciones priorizan resultados visibles a corto plazo frente a medidas de fondo como liberar suelo o facilitar el acceso al crédito para las constructoras.

Críticas al sector hotelero y al Gobierno regional

El presidente de AVUTCAN extiende sus críticas al sector hotelero y a la cobertura mediática del debate. Paino recuerda que varios responsables de Turismo de la región han procedido de la dirección de hoteles y sostiene que la publicidad institucional de las grandes cadenas condiciona el tratamiento informativo de un conflicto en el que, según denuncia, las viviendas turísticas tienen menos capacidad de presencia mediática.

Su relación con el Gobierno regional, asegura, se limita prácticamente a los trámites de alegaciones obligatorios. Paino afirma que en la única reunión mantenida con el actual consejero este acudió para informarles de una decisión que ya estaba tomada.

El presidente de AVUTCAN sostiene además que pidió expresamente que no se utilizara la palabra “consenso” en la posterior rueda de prensa, algo que, según relata, finalmente ocurrió al día siguiente.

Respecto a los partidos de la oposición, Paino asegura que existe una diferencia entre las conversaciones privadas y las posiciones públicas. Afirma que algunos cargos le han trasladado su apoyo en privado, incluso reconociendo que disponen de viviendas turísticas, pero que ese respaldo rara vez se traslada públicamente.

La excepción, según Paino, es Francisco Javier López Marcano, consejero de Turismo del PRC entre 2021 y 2023, a quien atribuye la autoría del anterior decreto, ya derogado, que considera más razonable.

Las propuestas del PRC y PSOE sobre vivienda

Paino también analiza las medidas planteadas por los grupos de la oposición durante la tramitación de la nueva Ley de Vivienda de Cantabria.

Sobre el programa MOVIVA planteado por el PRC para incentivar que las viviendas turísticas se reconviertan en alquiler de larga duración, el presidente de AVUTCAN considera que se trata de un “eufemismo”. Según explica, una parte importante de los propietarios que optan por el alquiler turístico lo hacen buscando mayor seguridad frente a los impagos y considera que no confían en el actual mercado de alquiler regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Como ejemplo cita Noja, municipio que identifica como el de mayor uso esporádico de vivienda de España. Paino destaca que la alcaldesa ha optado por facilitar los certificados de compatibilidad precisamente para mantener esta actividad económica.

También discrepa de la propuesta del PRC de restringir la construcción en suelo rústico a la primera vivienda. Defiende que las viviendas turísticas generan actividad económica en zonas donde considera que no resulta rentable instalar un hotel y señala que están presentes en 95 de los 102 municipios de Cantabria.

A su juicio, una mayor restricción podría provocar que esas viviendas terminaran convertidas en segundas residencias ocupadas únicamente durante determinados periodos del año, sin generar el mismo movimiento económico en los municipios.

Respecto a la propuesta del PSOE para aplicar de forma más severa las zonas tensionadas a las viviendas turísticas, Paino asegura que no se opone a establecer límites en determinadas zonas, como ocurre en otros lugares de España. Su discrepancia se centra en que estas restricciones se apliquen únicamente a las viviendas turísticas y no a otros usos no residenciales, como los despachos profesionales.

El presidente de AVUTCAN recuerda además su comparecencia en el Parlamento de Cantabria durante la tramitación de la Ley de Vivienda, cuando planteó por qué las viviendas turísticas no aparecían mencionadas en un texto que pretendía responder al principal problema de vivienda de la comunidad.

Noja y Miengo frente a Santander, Castro y Suances

Paino distingue entre los ayuntamientos que, a su juicio, han aplicado una interpretación jurídica correcta y aquellos que han optado por restringir la actividad.

Entre los primeros sitúa a Noja y Miengo, municipios que, según explica, han optado por no prohibir una actividad para la que no cuentan con una normativa específica. En el lado contrario coloca a Santander, Castro Urdiales y Suances, donde considera que se han impuesto restricciones sin suficiente cobertura normativa.

En el caso de Santander, cifra en unas 1.600 las viviendas turísticas existentes antes del cambio normativo municipal y asegura que solo 73 habrían podido adaptarse. Según explica, se trataría principalmente de viviendas unifamiliares y bajos situados en zonas como La Maruca y Cueto.

Paino también pone como ejemplo Arnuero, gobernado por José Manuel Igual, hermano de la alcaldesa de Santander, por la exigencia de una plaza de aparcamiento por cada habitación para poder ejercer como vivienda turística. Considera que este tipo de requisitos no aparecen recogidos en los Planes Generales de Ordenación Urbana y recuerda que ya existen sentencias favorables a su sector en ciudades como Salamanca, Valladolid, Avilés o Granada por cuestiones similares.

Menos oferta y más presión sobre los precios

Sobre el futuro del sector si las restricciones actuales se mantienen, Paino anticipa un mercado con menos oferta y una demanda que, según su previsión, seguirá siendo igual o mayor. Considera que esta situación podría provocar un incremento de precios en las viviendas que hayan conseguido adaptarse, principalmente viviendas unifamiliares.

También advierte de un posible aumento de la actividad ilegal entre propietarios que han quedado fuera de la regulación pese a haber operado anteriormente con los permisos correspondientes. En conjunto, calcula que Cantabria podría llegar a perder hasta un tercio de sus plazas de alojamiento turístico si continúa la tendencia actual.

Paino considera que el impacto sería especialmente relevante en una comunidad donde, según los datos que maneja, el turismo representa el 13% del PIB regional. Por ello, califica de “incontable” el posible daño económico derivado de una reducción significativa de la oferta turística.

“Lo que no puedes hacer es que a mitad del partido cambies las reglas”

Preguntado por qué modificaría si pudiera cambiar un único aspecto de la regulación, Paino responde que la principal cuestión sería evitar la aplicación retroactiva de las nuevas normas sobre viviendas que ya contaban con autorización para desarrollar la actividad.

Su propuesta es que cualquier nueva regulación se aplique hacia adelante y que todos los propietarios conozcan las nuevas condiciones antes de iniciar su actividad. “Hay una nueva regla de juego, pues todos jugamos a esas reglas de juego”, plantea. “Lo que no puedes hacer es que a mitad del partido las cambies”.